Wraz z rozwojem budownictwa wielorodzinnego garaże wielostanowiskowe stały się standardowym elementem nowych inwestycji deweloperskich. Ich obecność w obrębie wspólnoty mieszkaniowej wiąże się jednak z szeregiem wyzwań dla zarządców nieruchomości. W artykule przedstawiam najważniejsze aspekty prawne, techniczne i organizacyjne związane z zarządzaniem tego typu przestrzenią.
Status prawny garażu wielostanowiskowego – dwa główne modele
1. Garaż jako element części wspólnych.
Wspólnota traktuje taki garaż jako część wspólną nieruchomości, analogicznie do komórek lokatorskich. Prawo do korzystania z miejsc postojowych przysługuje wyłącznie właścicielom lokali i jest powiązane z udziałem w nieruchomości wspólnej. Wielkość udziału, sposób podziału miejsc oraz ich przypisanie do konkretnych osób wynika zazwyczaj ze specyfiki danego garażu a informacje o tym można znaleźć w akcie notarialnym zakupu mieszkania (lub lokalu użytkowego) w budynku.
Udział w garażu doliczany jest do całkowitego udziału w częściach wspólnych i całość stanowi podstawę do naliczania zaliczek na utrzymanie nieruchomości.
W tym modelu zarządzanie garażem spoczywa na zarządzie wspólnoty lub zarządcy – na zasadach ogólnych. To wspólnota zawiera umowy, dba o porządek, bezpieczeństwo i inne potrzeby eksploatacyjne.
2. Garaż jako samodzielny lokal użytkowy.
Drugi model przewiduje wyodrębnienie garażu jako osobnego lokalu użytkowego. Aby korzystać z miejsca postojowego, należy nabyć udział ułamkowy w tym lokalu. Nabywca staje się współwłaścicielem lokalu, a zasady współwłasności regulują przepisy Kodeksu cywilnego (Dział IV).
Zakup miejsca w garażu nie wymaga posiadania lokalu mieszkalnego w budynku. Wraz z udziałem w lokalu garażowym nabywa się również udział w nieruchomości wspólnej i zostaje członkiem wspólnoty mieszkaniowej (art. 3 pkt 2 u.o.l.).
Z tego wynikają zarówno prawa (np. możliwość korzystania z innych części wspólnych), jak i obowiązki (np. udział w kosztach ich utrzymania).
Rozliczenia wyglądają następująco:
1. Koszty utrzymania garażu pokrywają jego współwłaściciele w częściach ułamkowych udziału we własności garażu.
2. Jako członkowie wspólnoty mieszkaniowej współwłaściciele garażu zobowiązani są również brać udział w pokryciu kosztów utrzymania wszystkich części wspólnych wspólnoty. Udział oblicza się w sposób, który opisuje poniższy przykład.
Przykład
Nieruchomość ma 8 lokali (7 mieszkalnych i 1 garażowy);
Powierzchnia użytkowa nieruchomości: 800 m²;
Garaż: 150 m² → udział w części wspólnej oblicza się: 150/800 = 0,1875 czyli 18,75%;
5 właścicieli lokali kupiło również miejsce postojowe w garażu w równych częściach
(każdy 0,20 udziału czyli 20 %).
Wówczas: 0,2 × 0,1875% = 0,0375 czyli 3,75% – tyle wynosi udział pojedynczego współwłaściciela garażu w części wspólnej nieruchomości wspólnoty i tyle samo udział w głosowaniach i kosztach (oczywiście poza udziałem, który posiadają tytułem własności mieszkania).
Koszty utrzymania garażu (np. oświetlenie, sprzątanie, ubezpieczenie) ponoszą jego współwłaściciele na podstawie umów, które zawierają bezpośrednio z firmami. W naszym przykładzie każdy pokrywa 20 % całości kosztów.
Natomiast koszty części wspólnych całej nieruchomości opłacają oni w ramach zaliczek naliczanych przez zarządcę wspólnoty, proporcjonalnie do udziału (w naszym przykładzie każdy po dodatkowe 3,75%, które doliczane jest do udziału posiadanego tytułem własności mieszkania).
Zarządzanie garażem jako odrębnym lokalem
Współwłaściciele garażu samodzielnie zarządzają takim lokalem, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:
• w zakresie czynności zwykłego zarządu – decyzje podejmuje się większością udziałów,
• w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd – wszyscy współwłaściciele muszą być zgodni.
W takim modelu, jeżeli garaż ma status odrębnego lokalu i nie jest on częścią nieruchomości wspólnej, wspólnota mieszkaniowa, a zatem i jej zarząd, nie ma uprawnień do podejmowania decyzji dotyczących jego funkcjonowania. W praktyce jednak często garażami zarządzają bezumownie wspólnoty, co budzi wątpliwości prawne i problemy z rozliczeniami. Dochodzi również do wielu nieporozumień.
Jeżeli współwłaściciele lokalu garażowego chcieliby zgodnie z literą prawa przekazać zarząd garażem wspólnocie, koniecznym byłoby podpisanie odrębnej umowy o zarządzanie garażem, która określiłaby zakres praw i obowiązków zarządcy, tj. zasady utrzymywania garażu przez zarządcę wspólnoty za odrębnym wynagrodzeniem. Należy wówczas prowadzić odrębną ewidencję kosztów i przychodów garażu, oddzielnie od ewidencji wspólnoty.
PODSUMOWANIE MODELI
WAŻNE!
Zarządcy powinni dokładnie sprawdzić księgi wieczyste i umowy notarialne, aby właściwie przypisać kompetencje i koszty.
Planowana zmiana ustawy – art. 33a UWL w zakresie zarządzania garażem stanowiącym odrębny lokal
Rozwiązaniem problemu ma być wprowadzenie do ustawy o własności lokali art. 33a, na mocy którego wspólnota mieszkaniowa zyska ustawowe prawo do zarządzania garażem wielostanowiskowym, stanowiącym odrębny lokal. Co ważne – będzie to obowiązywać niezależnie od formy zarządu przyjętej w danej wspólnocie.
W praktyce oznacza to, że:
• Zarząd lub zarządca wspólnoty będzie prowadził sprawy garażu, dokumentację techniczną, ewidencję kosztów a wszystkie rozliczenia przeprowadzać będzie przez rachunek wspólnoty. Zarząd będzie również co roku przekazywać współwłaścicielom garażu roczne sprawozdanie ze swej działalności wraz z częścią finansową;
• Współwłaściciele zachowają kompetencje w zakresie decyzji przekraczających zwykły zarząd (np. wysokość zaliczek, remonty);
• Forma zarządu zostanie ujednolicona i usankcjonowana;
• Dotychczasowe umowy na obsługę garażu zachowają ważność do końca ich obowiązywania.
Stan procedury legislacyjnej
Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw został przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii i został skierowany do konsultacji publicznych. Obecnie znajduje się w trybie prac legislacyjnych – oczekuje na przedstawienie Radzie Ministrów.
Postęp prac można śledzić pod linkiem: https://legislacja.gov.pl/projekt/12395600/katalog/13116158#13116158
Interesuje Cię tematyka wspólnot mieszkaniowych?
🟡 Zajrzyj do bazy wiedzy
🟡 Kup poradnik „Vademecum wiedzy o wspólnotach mieszkaniowych”
Udostępnij: