W ostatnim czasie widać duże poruszenie w środowisku wynajmujących oraz sprzedających nieruchomości (zwłaszcza pośredników). Zawsze, gdy wchodzi w życie nowelizacja jakiś przepisów, w których straszy się karami, następuje pospolite ruszenie. Na strachu można też nieźle zarobić.
O co chodzi z tymi świadectwami energetycznymi? I czy faktycznie, posiadając mieszkanie lub dom, muszę zlecić jego zrobienie i niekiedy słono za to zapłacić?
Obowiązek posiadania aktualnego świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu i przekazywania go przy sprzedaży czy wynajmie istnieje od 2009 r. Zatem co do zasady w każdym budynku wybudowanym po tej dacie świadectwo już jest. A przynajmniej być powinno :). Lokale są przecież sprzedawane i wynajmowane. Nie są to nowe przepisy.
Nowością jest kara grzywny wprowadzona nowelizacją, która wchodzi w życie 28.04.2023 r. za nieprzekazanie przy sprzedaży czy wynajmie tego świadectwa, stąd całe zamieszanie. Tyle, że najpierw ktoś musi złożyć do sądu wniosek o ukaranie. Ciekawe kto będzie to robił?
Jeśli chodzi o dom jednorodzinny, to nie ma wątpliwości, na czyj koszt świadectwo musi być zrobione. To właściciel lub wynajmujący ma obowiązek przekazania go przy umowie sprzedaży lub wynajmu. Jednak jeśli chodzi o lokal w budynku wielolokalowym sytuacja wygląda trochę inaczej.
Zgodnie z obowiązującym na chwilę obecną prawem budowlanym, takie świadectwo powinno być wykonane dla każdego budynku w ramach obowiązkowych przeglądów technicznych budynków (obowiązek zarządców/zarządów wspólnot/spółdzielni) i dołączone do książki obiektu budowlanego. (Art. 64. – [Załączniki do książki obiektu budowlanego] – Prawo budowlane.). Nie ma tu zwolnienia z tego obowiązku dla budynków wybudowanych przed 2009 rokiem. Zgodnie z tymi przepisami dla każdego budynku musi być takie świadectwo wykonane. I musi być WAŻNE. A jest ważne 10 lat.
Jeśli w całym budynku jest ten sam system ogrzewania, zastosowana była taka sama technologia budowy, ocieplenie, takie same okna zamontowane, to świadectwo zrobione dla całego budynku ma zastosowanie również dla jego części. Zatem w dokumentacji powinny być dwa świadectwa – dla budynku i dla jego części (lokalu reprezentatywnego).
Ponieważ obowiązek przekazania świadectwa przy sprzedaży mieszkania istnieje od 2009 roku zarządcy wydają na prośbę właścicieli lokali kopię świadectwa lokalu reprezentatywnego w budynku. Notariusze natomiast odnotowują w aktach notarialnych sprzedaży lokalu fakt przekazania nabywcy świadectwa. Nic nowego. Jeśli nie było to gdzieś robione – to było łamane prawo. Kar też nie było, więc łamało się to prawo tak nagminnie, że teraz nawet w mediach mówi się o tych przepisach jako o nowych.
Jeśli w Twojej wspólnocie lub spółdzielni takiego świadectwa nie ma, może warto zapytać dlaczego? Skoro obowiązek istnieje od dawna?
Jeśli natomiast jest tylko świadectwo dla całego budynku (bez lokalu reprezentatywnego) a budynek jest jednolity, to może wystarczy dołączyć przy sprzedaży lub wynajmie lokalu kopię świadectwa dla budynku plus oświadczenie zarządcy czy spółdzielni, że lokal znajduje się w budynku wybudowanym według jednolitej technologii, z jednolitym systemem ogrzewania, parametrach okien itp.?
Póki co nie ma orzecznictwa sądowego, więc nie wiemy, jak przepisy będą interpretowane przez sądy i czy w ogóle będą składane wnioski o ukaranie osoby (sprzedawcy czy wynajmującego), od której nabywca czy najemca nie dostał świadectwa? Obawiać się natomiast powinni zarządcy i administratorzy spółdzielni, gdyż brak świadectwa dla budynków wielolokalowych ciężko będzie wytłumaczyć w przypadku kontroli z PINB.
Na zarządcach/administracji spółdzielni spoczywa obowiązek bezpłatnego wydania właścicielowi lokalu świadectwa dla całego budynku, w którym się lokal znajduje. Mają na to 14 dni zgodnie nowymi przepisami. Oświadczenie, o którym piszę wyżej też powinni wystawić.
Zatem w tym całym zamieszaniu, jakie się toczy obecnie wokół świadectw charakterystyki energetycznej może się okazać skutecznym i absolutnie wystarczającym jedynie telefon do spółdzielni lub firmy zarządzającej wspólnotą, aby uzyskać dokumenty niezbędne do umowy sprzedaży lub wynajmu posiadanego lokalu i dopełnić obowiązku.
O świadectwach piszę również w artykule: „Charakterystyka energetyczna budynków – nowe obowiązki„.
Źródła:
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890414/U/D19940414Lj.pdf
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20140001200/U/D20141200Lj.pdf
http://pinb.powiatpoznan.ibip.pl/public/?id=43523