Przeczytasz w 6 minut.
Po nowelizacji w 2021 roku przepisów dotyczących rozliczania ciepła w budynkach
wielolokalowych jest to temat budzący wiele emocji. W obliczu rosnących kosztów
energii cieplnej, wdrożenie odpowiednich zasad rozliczeniowych staje się
kluczowe dla racjonalnego gospodarowania energią przez mieszkańców. W artykule
omówiono podstawy prawne, metody rozliczania i wyzwania w rozliczaniu ciepła. Uwzględniono również zmiany przepisów wprowadzone w ostatnich latach, konsekwencje wynikające z niestosowania się do nich oraz dobre praktyki zarządców nieruchomości.
Podstawy prawne
W Polsce zasady rozliczania kosztów ogrzewania w budynkach wielolokalowych regulują następujące przepisy:
- wyposażenia lokali w budynkach wielolokalowych w urządzenia do rozliczania kosztów dostawy ciepła na centralne ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej;
- rozliczania kosztów ogrzewania według kubatury lub powierzchni lokali – tylko wówczas, jeśli montowanie urządzeń jest technicznie niemożliwe lub nieopłacalne.
Metody rozliczania ciepła
1. Rozliczanie według powierzchni użytkowej
Koszty ogrzewania dzieli się proporcjonalnie do powierzchni mieszkań. Metoda jest prosta, ale nie uwzględnia rzeczywistego zużycia ciepła, co może prowadzić do nieracjonalnego gospodarowania energią. Może być stosowana w przypadkach, gdy techniczne lub ekonomiczne uwarunkowania uniemożliwiają zainstalowanie urządzeń pomiarowych, takich jak liczniki ciepła czy podzielniki kosztów ogrzewania. W takim wypadku powinna zostać zlecona ekspertyza, która potwierdzi ten fakt.
2. Rozliczanie według kubatury
Odmianą tej formy rozliczania jest metoda według kubatury lokalu. Może być zastosowana w budynkach z dużą rozbieżnością w wysokościach pomieszczeń. Ta forma również sprawdza się, gdy nie ma możliwości opomiarowania.
3. Rozliczanie na podstawie podzielników ciepła
Podzielniki montowane na grzejnikach rejestrują ilość oddawanego ciepła. Metoda ta umożliwia uwzględnienie indywidualnego zużycia, ale wymaga zastosowania współczynników korekcyjnych, co bywa źródłem sporów. Należy pamiętać, że podzielniki nie są urządzeniami pomiarowymi, gdyż nie mierzą żadnej wielkości fizycznej. Ich wskazania służą jedynie do podziału kosztu energii cieplnej dostarczonej do budynku na poszczególne lokale. Montaż podzielników jest względnie tani w porównaniu z innymi urządzeniami. Nie podlegają one obowiązkowi legalizacji, a ich wymiana zależy od trwałości baterii, która najczęściej wynosi około 10 lat. Są to najczęściej wybierane rozwiązania w starszych, modernizowanych budynkach.
Żródło: komunikat Głównego Urzędu Miar
4. liczniki ciepła (ciepłomierze)
Nowoczesne budynki są już najczęściej wyposażane w indywidualne liczniki ciepła. Ciepłomierze są przyrządami pomiarowymi służącymi do pomiarów ciepła, wskazują ciepło w legalnych jednostkach miary, jakimi są MJ, GJ, kWh, i najczęściej instalowane są w węzłach cieplnych budynków mieszkalnych. Rozliczanie kosztów ogrzewania lokalu w oparciu o wskazania indywidualnego ciepłomierza możliwe jest tylko wtedy, gdy w każdym lokalu w budynku jest odrębna sieć rurociągów dołączonych do grzejników, która ma jedno wejście i jedno wyjście łączące je z instalacją centralnego ogrzewania w budynku.
To najsprawiedliwsze rozwiązanie, choć kosztowne w instalacji i konserwacji. Liczniki lokalowe pozwalają na dokładne rozliczenie rzeczywistego zużycia energii.
Ciepłomierze podlegają obowiązkowi zatwierdzenia typu i legalizacji. W przypadku wątpliwości dotyczących poprawności ich wskazań, mogą być zgłaszane do ekspertyzy w okręgowych urzędach miar.
5. Metody mieszane
W niektórych przypadkach możliwe jest łączenie metod – np. podział kosztów 50% według powierzchni (koszty stałe jak moc zamówiona), a 50% na podstawie zużycia (koszty zmienne).
Takie podejście łączy prostotę i sprawiedliwość, jednak nie zawsze może być zastosowane.
Jaką metodę wybrać?
Wybór metody rozliczania ciepła zależy od takich czynników, jak rodzaj dostarczanego paliwa energetycznego, specyfika instalacji grzewczej w budynku oraz podpisane umowy z dostawcą ciepła. Wybrana metoda powinna zostać określona w regulaminie rozliczeń ciepła, który jest przedstawiany mieszkańcom w terminie 14 dni od jego wprowadzenia.
Obowiązki właściciela lokalu
Ciepłomierze (podobnie jak podzielniki ciepła) starszego typu, czyli bez zdalnego odczytu, mogą być zainstalowane wewnątrz lokalu. Aby je zainstalować i odczytać, osoba uprawniona musi wejść do lokalu.
Obowiązek właściciela wpuszczenia do lokalu w umówionym terminie osoby uprawnionej wynika z przepisów prawnych, określonych w kilku ustawach, takich jak Prawo energetyczne czy ustawa o własności lokali.
Warto znać następujący zapis art. 45a ust. 11a Prawa energetycznego:
„Jeżeli użytkownik lokalu nie udostępni właścicielowi lub zarządcy budynku ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, w celu dokonania ich odczytu, albo użytkownik lokalu dokona ingerencji w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań, właściciel lub zarządca budynku może:
1. dochodzić od użytkownika tego lokalu odszkodowania albo
2. obciążyć użytkownika tego lokalu, w okresie rozliczeniowym, kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania:
a) m3 kubatury budynku wielolokalowego i kubatury lokalu użytkowanego albo
b) m2 powierzchni budynku wielolokalowego i powierzchni lokalu użytkowanego.”
W praktyce oznacza to, że całkowity koszt ogrzewania w danym okresie rozliczeniowym w budynku dzieli się przez ilość m2 powierzchni lub m3 kubatury budynku. Uzyskaną w ten sposób stawkę mnoży się przez odpowiednią wartość m2 lub m3 dla danego lokalu.
Obowiązki w zakresie końcowego rozliczenia ciepła
Bez względu na zastosowaną metodę rozliczenia, należy pamiętać, że zgodnie z ustawą o własności lokali, jedynie ciepło dostarczone do części wspólnych budynku może być uznane za koszt wspólny. Ciepło dostarczone do poszczególnych lokali musi zostać rozliczone za dany rok kalendarzowy w taki sposób, aby saldo końcowe nie wykazywało ani nadpłaty, ani niedopłaty.
Nadpłata za dostarczone ciepło do lokalu może zostać odliczona od kolejnych zaliczek lub opłat do spółdzielni bądź czynszu gminnego w kolejnych miesiącach. Niedopłata natomiast powinna zostać uregulowana w terminie wskazanym w rozliczeniu, które właściciel lub najemca lokalu otrzymuje od zarządcy.
Sankcje karne
Przepisy przywoływane w tym artykule, zostały wprowadzone na podstawie przepisów z Dyrektywy 2018/2002/UE, które dotyczą rozliczania kosztów ciepła w budynkach wielolokalowych. Wprowadzono obowiązek instalacji urządzeń pomiarowych z funkcją zdalnego odczytu do końca 2026 roku. Od 1 stycznia 2027 roku wszystkie urządzenia pomiarowe muszą mieć tę funkcję. Niewypełnienie tego obowiązku przez zarządców budynków może skutkować karą od 1000 do 5000 zł, zgodnie z przepisami art. 56 Prawa energetycznego.Wyzwania w rozliczaniu ciepła
- Nierównomierność zużycia ciepła: Lokale centralne zużywają mniej energii niż te na obrzeżach, co wymaga stosowania współczynników korekcyjnych.
- Problemy z odczytem danych: Precyzja urządzeń pomiarowych, takich jak podzielniki, bywa kwestionowana.
- Koszty instalacji i utrzymania systemów: Nowoczesne rozwiązania są kosztowne.
- Brak świadomości mieszkańców: Edukacja jest kluczowa dla efektywności rozliczeń.
Dobre praktyki
- Transparentność: Zarządca powinien informować mieszkańców o zasadach rozliczeń i wynikach.
- Edukacja: Kampanie informacyjne na temat oszczędzania energii poprawiają świadomość użytkowników.
- Regularna konserwacja: Serwis urządzeń pomiarowych minimalizuje ryzyko błędów.
- Doradztwo energetyczne: Termomodernizacja i inne rozwiązania mogą obniżyć koszty.