Jeżeli określona ustawą o własności lokali czynność wymagająca decyzji wykracza poza tzw. zwykły zarząd, wówczas musi zostać poddana pod głosowanie właścicieli. We wspólnotach mieszkaniowych które mają więcej niż 3 lokale uchwały podejmowane są zazwyczaj większością głosów liczonych udziałami. Co to oznacza?

Udział właściciela w części wspólnej określony jest w akcie notarialnym sprzedaży lokalu i stanowi  podstawę w obliczeniach oddanych głosów. Do podjęcia uchwały wymagane jest powyżej 50% głosów liczonych udziałami.

Na przykład

Jeden właściciel, który ma duże mieszkanie może mieć 5 % udziałów w nieruchomości wspólnej,  właściciel mniejszego mieszkania tylko 2 %. Jak widać wpływ na podejmowane decyzje w formie uchwał nie jest równy. Im wyższy udział, tym silniejszy głos.

Zdarza się również sytuacja, w której jeden  właściciel ma kilka mieszkań w nieruchomości i dysponuje łącznym udziałem w części wspólnej w wysokości ponad 50 %. Zgodnie z ww. schematem podejmowania uchwał, wystarczy oddać jeden głos, który zapewni podjęcie danej decyzji. Można powiedzieć, że pozostali w takich sytuacjach nie mają nic do powiedzenia. Ustawodawca przewidział jednak „furtkę”, aby umożliwić wspólne podejmowanie decyzji w takich sytuacjach.

Uchwała wspólnoty wg zasady „jeden właściciel = jeden głos”

Głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Aby można było skorzystać z tej zasady wystarczy, aby ci właścicieli przed glosowaniem wystąpili z takim żądaniem.  Uchwały podejmowane w tym trybie nie są liczone udziałami ale ilością oddanych głosów za i przeciw, które decydują o podjęciu lub nie danej uchwały.

Gdy mieszkanie należy do małżonków.

Jeżeli małżonkowie nie mają rozdzielności majątkowej wówczas mają jedno niepodzielne prawo głosu, które może oddać każde z nich. Wynika to z zasady, że małżonkowie zobowiązani są współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym i każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać wspólnym majątkiem ze skutkiem dla drugiego z małżonków. art. 36 k.r.o. Gdyby jednak zdarzyła się sytuacja braku zgody w kwestii podejmowanej we wspólnocie decyzji i informacja o tym dotarłaby do zarządu lub zarządcy przed głosowaniem, wówczas taki głos nie będzie mógł być uznany za oddany.

Gdy lokal ma kilku właścicieli.

W przypadku rozdzielności majątkowej i współwłasności w lokalu innej niż współwłasność małżeńska lub w przypadku, gdy jest wielu współwłaścicieli danego lokalu i każdy dysponuje określoną częścią ułamkową, wówczas współwłaściciele danego lokalu głosują  według proporcji posiadanego udziału w lokalu. Na przykład: dany lokal  ma 10 % udziałów w części wspólnej i posiada dwóch współwłaścicieli: jeden ma 60 % udziałów w lokalu a drugi 40 %, to każdy z nich może oddać inny głos. Ich udział w głosowaniu ogólnym to będzie: 6 i 4 %.