Przeglądy techniczne budynku.

Istotą obowiązku regularnego przeprowadzania przeglądów technicznych budynku jest jego właściwe utrzymanie i użytkowanie pod względem bezpieczeństwa dla ludzi, mienia oraz środowiska. Taki obowiązek narzuca na właścicieli (lub powołanego zarządcę) prawo budowlane.

Prace mające na celu zabezpieczenie budynku i instalacji przed nadmiernym zużyciem, czy degradacją wykonywane są cały rok w ramach bieżących konserwacji. Celem jest zapewnienie sprawności wszystkich instalacji oraz elementów budynku, które na skutek ewentualnych wydarzeń spowodowanych przez siły natury lub innych nieoczekiwanych sytuacji mogłyby spowodować zagrożenie dla zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Okresowe przeglądy wymagane prawem budowlanym mają służyć bardziej wnikliwej ocenie stanu technicznego budynku i wskazać na wady, usterki, zniszczenia, dla których same konserwacje już są nie wystarczające i trzeba dokonać większej naprawy.

W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych należy wykonywać następujące kontrole:

Kontrola okresowa wykonywana raz w roku.

Co najmniej raz w roku należy przeprowadzać okresowe kontrole polegające na: sprawdzeniu stanu technicznego:
• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, a także
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) – art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane.

Kontrolę należy przeprowadzać raz w każdym roku kalendarzowym. Kiedyś przepisy bardziej precyzowały termin takiego przeglądu – na wiosnę. Obecnie zalecenie interpretuje się w taki sposób, że między datą kontroli w danym roku a datą kontroli w roku poprzednim nie musi upłynąć równo 365 dni (tj. 1 rok), czyli że przegląd może być wykonany w dowolnym miesiącu w roku. Daje to możliwość optymalizacji kosztów takich przeglądów dla budynków w miarę nowych.

Aby kontrola była w pełni przeprowadzona należy osobie dokonującej przegląd wskazać wszystkie urządzenia zamocowane do ścian lub dachu budynku, wpuścić na dach i do wszystkich pomieszczeń, w których znajdują się instalacje, jak węzeł cieplny, pompy czy przejścia przełączy instalacyjnych.

Instalacje gazowe oraz wentylacyjne powinny być skontrolowane również w lokalach, do których właściciel ma obowiązek wpuścić osobę dokonującą kontroli po wcześniejszym podaniu terminu.

Kontrola okresowa wykonywana raz na pięć lat.

Co najmniej raz na 5 lat należy przeprowadzać kontrolę polegającą na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą powinno być również objęte badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów (art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane).

Kontrole dokonywane są przez osoby z uprawnieniami.

Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą przeprowadzać zarówno osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, jak również osoby mające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych, tzn. świadectwa kwalifikacyjne wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. Do przeprowadzania takich kontroli upoważnione są więc osoby posiadające uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej, jak i osoby posiadające kwalifikacje wynikające z przepisów o dozorze technicznym i energetyce i w tym przypadku bez znaczenia jest fakt posiadania lub nie posiadania przez nie uprawnień budowlanych.

Osoby uprawnione do dokonywania kontroli okresowych przewodów kominowych.

Do dokonywania kontroli stanu technicznego przewodów kominowych w użytkowanych obiektach budowlanych upoważnione są:
1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych,
2) osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Z kontroli sporządza się protokół, w którym znajdą się wszystkie uwagi i zalecenia. Załącznikiem do protokołu powinno być świadectwo kwalifikacji osoby dokonującej przegląd stwierdzające uprawnienia.

Protokoły z przeglądów stanowią dokumentację techniczną budynku, powinny być wpisane w książkę obiektu budowlanego i wraz z nią przechowywane.