Wspólnotę mieszkaniową stanowią wszyscy właściciele lokali w budynku lub kilku budynkach, jeśli stanowią one jedną nieruchomość gruntowa zabudowaną.  

Nieruchomość gruntowa zabudowana oznacza, że na wydzielonym geodezyjnie gruncie, który może stanowić kilka działek, wybudowany jest jeden lub kilka budynków.  Taka nieruchomość posiada jedna księgę wieczystą, w której znajdują się wszystkie te informacje.  

1 księga wieczysta = 1 nieruchomość = 1 wspólnota mieszkaniowa

Jeśli w budynku są co najmniej dwa wyodrębnione mieszkania  i dwóch różnych właścicieli, to już jest wspólnota mieszkaniowa. W zależności od ilości lokali wspólnota w świetle prawa może być mała lub duża. 

I tak:

Małą wspólnotę mieszkaniową stanowi co najmniej dwóch właścicieli w budynku, w którym są maksymalnie 3 lokale. W takich wspólnotach do podejmowania wszelkich decyzji dotyczących wspólnego gruntu i wspólnych części w budynku jak klatka, piwnice itp. stosuje się przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.  

Mimo, że przepisy  dzielą te  czynności na czynności zwykłego zarządu wymagające zgody większości (w przypadku, gdy są trzy lokale i trzech różnych właścicieli) i czynności wykraczające poza zwykły zarząd (wymagające zgody wszystkich) trudno jest nieraz określić, o jakie dokładnie czynności chodzi. Nie są one określone przepisami prawa. W praktyce oznacza to, że do rozporządzania majątkiem wspólnym potrzebna jest zazwyczaj zgoda wszystkich.

Małe wspólnoty mieszkaniowe w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego nie muszą prowadzić ewidencji kosztów, składać sprawozdań do urzędu skarbowego czy GUS, nie muszą planować wydatków i zatwierdzać ich uchwałami.

Inaczej sytuacja wygląda w dużych wspólnotach mieszkaniowych.

Jeżeli na danej nieruchomości jest więcej niż 3 lokale i minimum dwóch właścicieli mamy do czynienia  w nazewnictwie prawnym z dużą wspólnotą mieszkaniową, której funkcjonowanie określają przepisy ustawy o własności lokali.  I tak oto niewielka wspólnota cztero-, ośmio- czy szesnastolokalowa w rozumieniu prawa jest wspólnotą dużą, musi powołać zarząd wspólnoty (jeśli nie ma powołanego aktem notarialnym zarządcy), musi ewidencjonować wydatki, pobierać zaliczki od właścicieli na utrzymanie części wspólnej i fundusz remontowy, składać sprawozdania finansowe, organizować zebrania, planować wydatki, podejmować decyzje większością głosów uchwałami w sprawach dokładnie określonych w ustawie. 

Do końca 2019 roku  wspólnoty  podlegające pod  przepisy ustawy o własności lokali, to były wspólnoty od 8 lokali wzwyż. Wspólnoty mieszkaniowe do 7 lokali podlegały pod przepisy kodeksu cywilnego. Uzyskanie  zgody wszystkich właścicieli w sprawach dotyczących zarządzania majątkiem wspólnym było często nieosiągalne przy takiej ilości właścicieli. Dlatego ustawodawca wprowadził zmianę w liczbie lokali małej wspólnoty do 3.  Z pewności ułatwi to funkcjonowanie wielu  wspólnotom od 4 lokali wzwyż, jednak narzuca im też konkretne obowiązki wynikające z ustawy o własności lokali. Takie wspólnoty wymagają już profesjonalnego zarządzania.