Korzystanie z nieruchomości wspólnej

Użytkowanie pomieszczeń czy powierzchni takich jak miejsca garażowe, strych czy piwnica przez indywidualnych właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej może odbywać się na różnych podstawach prawnych. Pomieszczenia tego rodzaju mogą stanowić przede wszystkim przedmiot własności poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych, jak również być objęte współwłasnością wszystkich właścicieli.

Pomieszczenia przynależne.

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Status pomieszczenia przynależnego gwarantuje właścicielowi lokalu, że pomieszczenie to jest niejako przypisane do jego lokalu, a tym samym tylko on ma prawo do wyłącznego korzystania z takiego pomieszczenia.

Części wspólne.

W sytuacji, w której wymienione pomieszczenia nie stanowią pomieszczeń przynależnych, mają one status części wspólnych nieruchomości. Z tych części nieruchomości każdy właściciel lokalu uprawniony jest do współkorzystania z nich wraz z pozostałymi właścicielami, zgodnie z ich przeznaczeniem. Do części wspólnych nie będących pomieszczeniami przynależnymi mogą również należeć pomieszczenia w piwnicy, strych czy pomieszczenia garażowe ale również mogą to być ogródki przybalkonowe (jako wydzielona część gruntu) lub parkingi wydzielone na terenie  zamkniętym nieruchomości. Są to nadal części wspólne, jednak właściciele mogą się porozumieć co do zasad korzystania z nich.

Najczęściej takie sprawy zostają uregulowane już na etapie sprzedaży lokali przez dewelopera. W akcie notarialnym znajdą się wówczas odpowiednie zapisy, które otrzymają moc cywilno-prawną, czyli umowy między właścicielami. W każdym kolejnym akcie notarialnym sprzedaży danego lokalu będą musiały się znaleźć dokładnie te same zapisy co do umownego korzystania z części wspólnej. Zapisy dotyczą najczęściej komórek lokatorskich, ogródków, oraz miejsc parkingowych.

W przypadku, gdy deweloper nie uregulował kwestii korzystania z części wspólnej, mogą to zrobić sami właściciele w każdym momencie na mocy uchwały podjętej większością głosów.

Liczenie udziałów w części wspólnej.

Komórka lokatorska, schowek, czy inne pomieszczenie, które jest przeznaczone do wyłącznego korzystania przez jednego właściciela i jest wyodrębnione ścianami, stanowi pomieszczenie przynależne do danego lokalu. Powierzchnia tego pomieszczenia doliczona zostanie do powierzchni mieszkania w obliczaniu udziału w części wspólnej.

Na przykład w budynku jest łącznie 2000 m2 powierzchni wszystkich mieszkań i komórek lokatorskich, będących pomieszczeniami przynależnymi. Lokal będący przedmiotem sprzedaży wraz z komórką lokatorską ma łącznie 40 m2. Zatem udział właściciela w części wspólnej będzie wynosił 40/2000*100 czyli 2 %. Wysokość udziału ma wpływ na podejmowane uchwały.

Odpłatne korzystanie z części wspólnej

Właściciel lokalu może korzystać z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej, np. może powiesić baner reklamowy swojej firmy na elewacji budynku. Jest to możliwe jednak wymaga zgody pozostałych właścicieli. Określenie zasad takiego korzystania następuje wówczas w drodze umowy zawartej przez tego właściciela ze wspólnotą mieszkaniową. Za korzystanie z części wspólnej wspólnota może pobierać pożytki zatem za powieszenie banera właściciel będzie musiał wspólnocie płacić. Oczywiście można również określić inną formę rekompensaty, wszystko zależy od ustaleń zasad korzystania ze wspólnotą.