Jak są podejmowane uchwały?

Podejmowanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej wiąże się z koniecznością podjęcia konkretnych działań poprzedzających przez zarząd lub zarządcę. Zwykle odbywa się to na zwoływanych co roku zebraniach właścicieli.

Co ciekawe, nie przewiduje się w przypadku zebrań wspólnot mieszkaniowych wymogu kworum, tak charakterystycznego przy podejmowaniu decyzji przez organy kolegialne (czyli minimalnej liczby członków niezbędnej, żeby uchwała wspólnoty była ważna). Oznacza to, że zebranie musi się odbyć nawet, jeśli przyjdzie na nie np. 1/6 wszystkich właścicieli lokali.

Prawidłowość zwoływania zebrań.

Istotną kwestią jest natomiast prawidłowe zwołanie zebrania, czyli zachowanie trybu określonego w ustawie o własności lokali. W przypadku uchybień uchwała może zostać łatwo zaskarżona ze względu uchybień formalnych.

Jeżeli na zebranie przybędą właściciele dysponujący łącznie więcej niż 50 % udziałów i zostaną oddane głosy za przyjęciem uchwały z zachowaniem wymogu powyżej 50 %, taka uchwała zostaje podjęta i wchodzi w życie tego samego dnia.

Jeżeli natomiast uczestników zebrania będzie zbyt mało, wówczas pozostaje możliwość dozbierania głosów w trybie tak zwanego w ustawie indywidualnego zbierania głosów. Dla zarządu oznacza to konieczność odwiedzenia osobiście sąsiada i poproszenia go o oddanie głosu. W momencie, w którym kolejny oddany głos w tym trybie spowoduje przekroczenie progu 50 % uchwała staje się prawomocna.  

 Podejmowanie uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Uchwały można podejmować również bez zwoływania zebrania, gdy sytuacja tego wymaga. Stosuje się wówczas wyłącznie tryb indywidualnego zbierania głosów. Różnica w obu tych sytuacjach polega na prawidłowym zawiadomieniu właścicieli o podjęciu uchwały. Jeżeli uchwała była podejmowana częściowo na zebraniu (prawidłowo zwołanym) a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów, nie wymaga się dodatkowego zawiadamiania właścicieli o tym fakcie.  Jeżeli natomiast była podjęta wyłącznie w trybie indywidualnego zbierania głosów, każdy właściciel musi zostać o tym fakcie powiadomiony na piśmie.

Istotną kwestią dla prawidłowego zachowania zasad formalnych jest to, że głosy mogą zbierać wyłącznie członkowie zarządu. Pozostawiając to zadanie zarządcy można łatwo podważyć dochowanie formalności i uchylić daną uchwałę z powodu niezachowania ustawowego wymogu.

Zaskarżanie uchwał.

Każdy z właścicieli może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lub jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Uchwałę można zaskarżyć w ciągu 6 tygodni od daty określonej w zależności od trybu podjęcia:

1) w przypadku zwołania zebrania i podjęcia uchwały na zebraniu – 6 tygodni liczy się od daty zebrania;

2) w przypadku zwołania zebrania ale podjęcia uchwały później stosując dodatkowy tryb indywidualnego zbierania głosów – 6 tygodni liczy się do daty przekroczenia progu 50 % oddanych głosów „za”;

3) w przypadku podjęcia uchwały wyłącznie w trybie indywidualnego zbierania głosów – 6 tygodni liczy się od daty powiadomienia każdego z właścicieli o tym fakcie na piśmie.