Windykacja we wspólnocie mieszkaniowej.

Zgodnie z ustawą o własności lokali terminem do którego należy wpłacać zaliczki na rachunek bankowy wspólnoty jest 10-ty dzień miesiąca. Zaliczki płatne są z góry. Czyli np. zaliczki za styczeń należy wpłacić do 10 stycznia.
Jeżeli termin 10 jest dniem wolnym od pracy, termin płatności przypada na najbliższy dzień roboczy.
Jest to termin, w którym środki pieniężne muszą się znaleźć na koncie. Zatem dokonując przelewu należy wziąć pod uwagę czas przekazywania środków między bankami lub między pocztą a bankiem, w którym prowadzony jest rachunek wspólnoty.

W przypadku, gdy właściciel nie wpłaca zaliczek, staje się dłużnikiem wobec wspólnoty (czyli wszystkich właścicieli).

Windykacja

Zwykle zarząd podejmuje na początku działania w celu dobrowolnej spłaty zadłużenia. Jeżeli dłużnik chce spłacać dług, ale jest w trudnej sytuacji finansowej, warto podpisać ugodę, w której zostaną określone terminy spłaty ratalnej.
Spłata jednak nie powinna trwać dłużej niż kilka miesięcy. Zbyt duże zadłużenie może spowodować brak płynności wspólnoty, zwłaszcza gdy jest to niewielka wspólnota i nie posiada zapasów finansowych.

Niestety często zdarzają się sytuacje, w których zadłużony właściciel nie wyraża chęci sukcesywnej spłaty długu. Konieczne jest wtedy dochodzenie zaległości przed sądem. Skierowanie pozwu o nakaz zapłaty przerywa bieg terminu przedawnienia.

Zarządzający muszą pamiętać, że po upływie trzech lat od daty wymagalności – roszczenia okresowe przedawniają się. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie określonego w przepisach prawa okresu (tzw. terminu przedawnienia), dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela. Jeżeli w takiej sytuacji wierzyciel wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa.

Po otrzymaniu nakazu zapłaty trzeba odczekać 14 dni na uprawomocnienie się. W praktyce przyjmuje się ok. 6 tygodni jako realny czas na nadanie klauzuli wykonalności (dolicza się terminy sądowe procedowania nakazu oraz pocztowe itp.)

Po uzyskaniu prawomocnego nakazu zapłaty należy udać się do komornika w celu zlecenia egzekucji należności.

Proces egzekucji może nie być łatwym zadaniem, zwłaszcza, gdy dłużnik nie mieszka w lokalu, nieznany jest jego adres pobytu lub gdy np. mieszka za granica. Może się zdarzyć również sytuacja, że dłużnik umrze i spłaty długu trzeba będzie dochodzić od spadkobierców mieszkania.

Odpowiedzialność zarządu

Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu, a doprowadzenie do przedawnienia długu – zaniedbaniem, które może skutkować odpowiedzialnością, także odszkodowawczą. Dochodzenie długu wobec właściciela lokalu jest bowiem traktowane jako czynność zwykłego zarządu, a zatem do wytoczenia powództwa zarząd/zarządca nie potrzebuje uchwały właścicieli lokali.

Kwestią wartą podkreślenia jest fakt, że dług obciąża konkretną osobę a nie mieszkanie. Dlatego nie wolno dopuścić do sytuacji sprzedaży mieszkania przez zadłużonego lokatora nie regulując z nim lub kupującym sposobu spłaty zadłużenia.