Jeżeli określona ustawą o własności lokali czynność wymagająca decyzji wykracza poza tzw. zwykły zarząd, wówczas musi zostać poddana pod głosowanie właścicieli. We wspólnotach mieszkaniowych które mają więcej niż 3 lokale uchwały podejmowane są zazwyczaj większością głosów liczonych udziałami. Co to oznacza?

Udział właściciela w części wspólnej określony jest w akcie notarialnym sprzedaży lokalu i stanowi  podstawę w obliczeniach oddanych głosów. Do podjęcia uchwały wymagane jest powyżej 50% głosów liczonych udziałami.

Na przykład

Jeden właściciel, który ma duże mieszkanie może mieć 5 % udziałów w nieruchomości wspólnej,  właściciel mniejszego mieszkania tylko 2 %. Jak widać wpływ na podejmowane decyzje w formie uchwał nie jest równy. Im wyższy udział, tym silniejszy głos.

Zdarza się również sytuacja, w której jeden  właściciel ma kilka mieszkań w nieruchomości i dysponuje łącznym udziałem w części wspólnej w wysokości ponad 50 %. Zgodnie z ww. schematem podejmowania uchwał, wystarczy oddać jeden głos, który zapewni podjęcie danej decyzji. Można powiedzieć, że pozostali w takich sytuacjach nie mają nic do powiedzenia. Ustawodawca przewidział jednak „furtkę”, aby umożliwić wspólne podejmowanie decyzji w takich sytuacjach.

Uchwała wspólnoty wg zasady „jeden właściciel = jeden głos”

Głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Aby można było skorzystać z tej zasady wystarczy, aby ci właścicieli przed glosowaniem wystąpili z takim żądaniem.  Uchwały podejmowane w tym trybie nie są liczone udziałami ale ilością oddanych głosów za i przeciw, które decydują o podjęciu lub nie danej uchwały.

Gdy mieszkanie należy do małżonków.

Jeżeli małżonkowie nie mają rozdzielności majątkowej wówczas mają jedno niepodzielne prawo głosu, które może oddać każde z nich. Wynika to z zasady, że małżonkowie zobowiązani są współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym i każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać wspólnym majątkiem ze skutkiem dla drugiego z małżonków. art. 36 k.r.o. Gdyby jednak zdarzyła się sytuacja braku zgody w kwestii podejmowanej we wspólnocie decyzji i informacja o tym dotarłaby do zarządu lub zarządcy przed głosowaniem, wówczas taki głos nie będzie mógł być uznany za oddany.

Gdy lokal ma kilku właścicieli.

W przypadku rozdzielności majątkowej i współwłasności w lokalu innej niż współwłasność małżeńska lub w przypadku, gdy jest wielu współwłaścicieli danego lokalu i każdy dysponuje określoną częścią ułamkową (często dotyczy to podziemnych garażów) wówczas współwłaściciele danego lokalu zobowiązani są ustanowić pełnomocnika. Dokonują tego na piśmie większością głosów liczonych według udziałów ułamkowych we współwłasności danego  lokalu. Dopiero tak podjęta decyzja uprawnia pełnomocnika do oddania głosu pod uchwałą wspólnoty w imieniu wszystkich współwłaścicieli danego lokalu, dysponując całością udziałów.