Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Kupujecie wymarzone mieszkanie od dewelopera w nowo wybudowanym bloku. Nareszcie się wprowadzacie podobnie jak i inni sąsiedzi.  Bardzo szybko  pojawia się pytanie, co dalej? Co należy zrobić, żeby na klatce schodowej było światło i regularnie odbierane śmieci? Może trzeba założyć wspólnotę mieszkaniową?

I tu pojawia się pierwszy błąd interpretacyjny.  Otóż wspólnoty mieszkaniowej się nie zakłada (nie zawiązuje, jak również zwykło się mówić). Wspólnota mieszkaniowa powstaje sama – z mocy prawa.

CO TO OZNACZA, ŻE Z MOCY PRAWA?

Oznacza to, że wystarczy spełnić pewne warunki w określonych sytuacjach, aby zaczęły działać już istniejące przepisy prawa.

KROK PO KROKU.

Deweloper wybudował blok, w którym znajduje się np. kilkanaście mieszkań. Cały blok razem z gruntem stanowi jedną nieruchomość (tzw. nieruchomość gruntową zabudowaną).  Aby mógł je sprzedawać, mieszkania muszą zostać wyodrębnione prawnie, aby każde z nich stanowiło odrębną nieruchomość (tym razem tzw. nieruchomość lokalową). Dopiero taką nieruchomość  w budynku może sprzedać.

Sprzedaje pierwsze wyodrębnione mieszkanie zawsze z udziałem w nieruchomości gruntowej.  Oznacza to, że w nieruchomości gruntowej zabudowanej pojawia się drugi właściciel. I w tym momencie powstaje wspólnota mieszkaniowa na podstawie istniejących przepisów ustawy o własności lokali. 

Pierwszy podpisany akt sprzedaży reguluje wszystkie kwestie organizacyjne powstałej w tym momencie wspólnoty mieszkaniowej.  Np. można już na tym etapie wyznaczyć zarządcę lub przydzielić ogródki lub miejsca parkingowe znajdujące się na wspólnym gruncie do wyłącznego korzystania właściciela jednego z lokali. Każdy kolejny akt sprzedaży musi te uregulowania zawierać. Każdy kolejny kupujący musi się na te ustalenia zgodzić, inaczej nie dokona zakupu mieszkania.

POWSTAŁA. I CO DALEJ?

Istniejącą wspólnotę mieszkaniową trzeba teraz zarejestrować. Zwykle dzieje się to, gdy sprzedanych jest większość lub wszystkie mieszkania w budynku.  Wspólnota musi wówczas być zgłoszona do GUS i Urzędu Skarbowego, aby posiadać numer statystyczny oraz NIP. Proces wygląda podobnie jak przy rejestracji firmy. Wspólnota może mieć dowolną nazwę, jednak w praktyce stosuje się nazwę od nazwy ulicy i numeru budynku, często dodaje się miejscowość, jeśli podobna nazwa już jest zarejestrowana w GUS.  Wspólnotę można również nazwać „Słoneczna dolina” czy „Raj na ziemi”.

Rejestracja wspólnoty jest konieczna dla jej formalnego funkcjonowania. Dopiero teraz wspólnota mieszkaniowa (czyli ogół właścicieli wszystkich lokali – zarówno mieszkań jak i lokali użytkowych) może podpisywać umowy na dostawę wody do budynku, ogrzewania czy wywozu śmieci. Czyli nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Może również pozywać i być pozwana.