Jeśli wspólnota liczy więcej  niż 3 ale maksymalnie 7 lokali, to od 1 stycznia 2020 r. otrzymała nowe ułatwienia ale też i obowiązki. W świetle przepisów obowiązujących od 1 stycznia 2020 r. funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzą właściciele dysponujący łącznie od 4 lokali  wzwyż reguluje ustawa o własności lokali (wcześniej kodeks cywilny).

Ułatwienia

Łatwiej jest podejmować decyzje w kwestiach części majątku, który w danej nieruchomości jest wspólny, jak grunt, korytarz, piwnica czy strych. Dotychczas w sprawach wykraczających poza zwykły zarząd np. zmiana przeznaczenia czy zagospodarowania części gruntu lub pomieszczenia wymagana była zgoda wszystkich właścicieli. Teraz wystarczy, że decyzje poprą właściciele dysponujący łącznie więcej niż 50 % udziałów w części wspólnej.  

Obowiązki

Zarząd

Jeżeli wspólnota nie miała ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną (czyli nie ma na ten temat zapisów w aktach notarialnych sprzedaży lokali lub jakimkolwiek późniejszym akcie notarialnym i wspólną częścią nie zarządza określona w nim firma zarządzająca), to musi wybrać z grona własnego lub spoza zarząd wspólnoty.  Zarząd może być jedno- lub kilkuosobowy.  Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Tryb podejmowania decyzji

Zarząd jest władny do podejmowania decyzji w kwestiach zwykłego zarządu majątkiem wspólnym jak np. popisywanie umów z dostawcami mediów, zlecanie napraw i konserwacji,  reprezentowanie wspólnoty przed organami administracji publicznej czy sądami.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie natomiast uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Uchwała podejmowana jest większością udziałów w części nieruchomości wspólnej. 

Czynności wykraczające poza zwykły zarząd reguluje  art. 22 ustawy o własności lokali, co również jest korzystne, gdyż jasno precyzuje, o jakie czynności chodzi.  W małych wspólnotach często ciężko było wyznaczyć granicę tych czynności i  w sporach często trzeba sięgać po orzecznictwo sądowe.

Zaskarżanie uchwał jako prawo każdego właściciela

Każdy właściciel lokalu, który został przegłosowany i nie zgadza się na ustalenia wynikające z podjętej uchwały może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Pomimo zaskarżenia uchwała podlega wykonaniu,  chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Ewidencja pozaksięgowa kosztów.

Zarząd albo zarządca (w zależności od ustalenia sposobu zarządu) będzie obowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Wszystkie rozliczenia muszą być dokonywane przez rachunek bankowy, nie ma możliwości obrotu gotówkowego.

Zebrania właścicieli, sprawozdania.

Ponadto Zarząd albo zarządca jest zobowiązany:
– składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
– zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku;
– przedstawić wspólnocie plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i plan opłat na pokrycie kosztów jej utrzymania na kolejny rok;

Prawa i  obowiązki właścicieli

Właściciele lokali mają prawo do udziału w pożytkach, czyli dochodach np. z lokat czy wynajmu powierzchni na baner lub antenę GSM. Są też zobowiązani do uiszczania zaliczek na koszty utrzymania części wspólnych oraz indywidualne dotyczące własnego lokalu (media, śmieci), zawsze z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

„Małe” wspólnoty mieszkaniowe zazwyczaj nie korzystały z usług firm księgowych a osoby, które sprawowały zarząd rzeczą wspólną nie pobierały za to wynagrodzenia, choć Art. 205 k.c. nadaje im takie uprawnienia. W „dużych” wspólnotach mieszkaniowych normą jest, że osoby sprawujące zarząd pobierają za to wynagrodzenie albo wspólnota odpłatnie korzysta z usług profesjonalnego zarządcy.